Acheter une maison ou un appartement nécessitant des travaux peut être une excellente opportunité. Cela permet parfois de bénéficier d’un prix d’achat plus accessible, d’adapter le logement à ses goûts ou d’améliorer ses performances énergétiques.
Mais entre une cuisine à moderniser et une rénovation complète, les conséquences sur le budget ne sont évidemment pas les mêmes. Avant de signer une offre d’achat, il est donc indispensable d’identifier les travaux nécessaires, d’évaluer leur coût et de vérifier qu’ils restent compatibles avec votre financement.
Sur le secteur de Longwy, Longuyon et plus largement dans le Pays-Haut, de nombreux biens immobiliers présentent un potentiel intéressant. Maisons anciennes, maisons mitoyennes, anciens corps de ferme ou appartements à rénover : chaque type de bien possède ses particularités.
Voici les principaux éléments à étudier pour acheter en connaissance de cause et éviter que le « petit rafraîchissement » annoncé ne se transforme en chantier grandeur nature.
Faire la différence entre décoration, rénovation et travaux structurels
Tous les travaux ne présentent pas le même niveau de difficulté ni le même coût.
Les travaux de décoration concernent généralement :
les peintures et les revêtements muraux ;
les sols ;
le remplacement de certains équipements ;
la modernisation de la cuisine ;
le changement du mobilier de salle de bains.
Ils sont relativement faciles à identifier pendant une visite et peuvent parfois être réalisés progressivement.
Les travaux de rénovation technique nécessitent davantage de vigilance. Ils peuvent concerner :
l’installation électrique ;
la plomberie ;
le système de chauffage ;
les fenêtres ;
l’isolation ;
la ventilation ;
la toiture ;
l’assainissement.
Enfin, les travaux structurels peuvent toucher la solidité ou la configuration du bâtiment :
fissures importantes ;
affaissement d’un plancher ;
problèmes de charpente ;
humidité provenant des murs ou des fondations ;
modification d’un mur porteur ;
extension ancienne ;
changement de destination ou transformation du bâtiment.
Ces travaux nécessitent généralement l’intervention d’un professionnel du bâtiment, voire d’un architecte, d’un bureau d’études ou d’un ingénieur en structure.
Examiner attentivement le bien pendant la visite
Lors d’une première visite, l’agencement et l’ambiance générale attirent naturellement l’attention. Pourtant, certains éléments moins séduisants méritent d’être observés avec soin.
Il est notamment conseillé de vérifier :
l’état apparent de la toiture et des gouttières ;
la présence de fissures sur les murs intérieurs et extérieurs ;
les traces d’humidité, de moisissure ou d’infiltration ;
l’état des plafonds et des planchers ;
le type et l’âge du chauffage ;
l’état du tableau électrique ;
la qualité des fenêtres et de l’isolation ;
la ventilation des pièces humides ;
l’état de la plomberie ;
le raccordement à l’assainissement collectif ou la conformité de l’installation individuelle ;
les éventuelles dépendances, extensions ou transformations réalisées.
Une odeur persistante d’humidité, une peinture très récente sur une zone isolée ou un meuble placé devant une fissure ne prouvent pas automatiquement l’existence d’un problème. Mais ces éléments doivent conduire à poser des questions et, si nécessaire, à effectuer des vérifications complémentaires.
N’hésitez pas à prendre des photographies, avec l’accord du propriétaire, et à demander une seconde visite. Lorsqu’un bien vous intéresse réellement, il est préférable de le revoir avec un regard plus technique.
Consulter le DPE et les diagnostics immobiliers
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, fournit des informations sur la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.
Il contient également des recommandations de travaux. Celles-ci peuvent notamment porter sur :
l’isolation de la toiture ;
l’isolation des murs ou des planchers ;
le remplacement des fenêtres ;
la ventilation ;
le chauffage ;
la production d’eau chaude.
Le DPE constitue un indicateur utile, mais il ne remplace pas un devis. Les montants présentés restent estimatifs et doivent être confrontés aux caractéristiques réelles du bien.
Pour les logements les plus énergivores, un audit énergétique réglementaire peut également être disponible. Il propose plusieurs scénarios de rénovation et permet de mieux comprendre les améliorations envisageables.
Les autres diagnostics doivent également être consultés attentivement : électricité, gaz, amiante, plomb, termites lorsqu’ils sont requis, risques naturels et technologiques ou encore assainissement.
La présence d’une anomalie ne rend pas automatiquement le bien impropre à l’achat. Elle doit toutefois être intégrée à votre réflexion et à votre budget.
Demander des devis avant de s’engager
Il est difficile d’évaluer précisément des travaux à partir d’un prix moyen trouvé sur Internet. Le coût varie selon :
la surface concernée ;
l’état initial du logement ;
les matériaux choisis ;
l’accessibilité du chantier ;
les contraintes techniques ;
le recours ou non à des entreprises ;
les prix pratiqués localement.
Lorsque des travaux importants sont nécessaires, il est prudent de solliciter un ou plusieurs professionnels avant de signer définitivement.
Un artisan pourra préciser la nature des interventions, leur coût probable et leur délai de réalisation. Pour une rénovation complète ou une modification importante du bâtiment, l’intervention d’un maître d’œuvre ou d’un architecte peut également être pertinente.
Les délais doivent être anticipés. Certaines entreprises peuvent avoir plusieurs mois d’attente et les travaux doivent parfois être organisés dans un ordre précis : toiture, assainissement, réseaux, isolation, chauffage, cloisons, sols et finitions.
Prévoir une marge pour les imprévus
Dans l’ancien, des défauts peuvent apparaître après le début du chantier : support dégradé sous un revêtement, réseau électrique incomplet, canalisation à reprendre ou isolation absente dans une partie du logement.
Il est donc recommandé de conserver une réserve financière en plus du montant estimé des devis. Cette marge dépend de l’importance et de la complexité du projet.
Plus le bien est ancien et plus la rénovation est importante, plus cette précaution est nécessaire.
Il faut également prévoir les frais annexes :
études techniques ;
honoraires d’architecte ou de maître d’œuvre ;
autorisations d’urbanisme ;
évacuation des gravats ;
location de matériel ;
hébergement temporaire ;
frais de raccordement ;
éventuelle mise aux normes de l’assainissement.
Intégrer les travaux dans le financement immobilier
Le budget d’un achat immobilier ne se limite pas au prix affiché. Il faut prendre en compte :
le prix d’acquisition ;
les frais de notaire ;
les frais de garantie et de financement ;
le montant des travaux ;
les frais liés au déménagement ;
une réserve pour les imprévus.
Selon votre dossier et la nature des travaux, leur montant peut éventuellement être intégré au prêt immobilier. La banque demandera généralement des devis afin de déterminer l’enveloppe nécessaire.
Il est préférable d’aborder ce sujet avec votre courtier ou votre conseiller bancaire avant de faire une offre. Vous pourrez ainsi connaître votre capacité d’achat réelle en tenant compte de la rénovation.
Certaines aides peuvent également être accessibles pour les travaux de rénovation énergétique. Leur montant et leurs conditions évoluent régulièrement. Il convient donc de vérifier les dispositifs disponibles au moment du projet, sans construire tout votre financement sur une aide qui n’aurait pas encore été confirmée.
Vérifier les règles d’urbanisme avant de modifier le bien
Certains travaux peuvent nécessiter une autorisation administrative.
C’est notamment le cas pour :
la création ou la modification d’une ouverture ;
le changement des fenêtres ou de la couleur des menuiseries ;
la modification de la toiture ;
la création d’une extension ;
la transformation d’un garage en pièce habitable ;
la modification de l’aspect extérieur ;
la création d’une terrasse surélevée ;
un changement de destination.
Selon le projet, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire peut être nécessaire.
Avant l’achat, il est également important de vérifier que les extensions et transformations déjà présentes ont été régulièrement autorisées. La mairie, le service urbanisme ou l’intercommunalité compétente peuvent apporter des informations sur les règles applicables.
Dans certaines communes, le bien peut se situer dans un secteur protégé ou à proximité d’un monument historique. Des prescriptions particulières peuvent alors s’appliquer.
En copropriété, vérifier les parties communes et les décisions votées
Pour l’achat d’un appartement, les travaux à l’intérieur du logement ne sont qu’une partie du sujet.
Il faut également consulter les documents de la copropriété afin de connaître :
les travaux récemment réalisés ;
les travaux déjà votés ;
les projets envisagés ;
le montant du fonds de travaux ;
les éventuels impayés ;
l’état de la toiture, de la façade et des parties communes ;
le fonctionnement du chauffage collectif ;
les règles applicables aux travaux privatifs.
Un appartement rénové peut se trouver dans un immeuble dont la toiture ou la façade nécessite prochainement une intervention importante. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales permettent d’identifier les discussions en cours et les dépenses susceptibles d’arriver.
Il faut également vérifier si votre projet nécessite l’accord de la copropriété, notamment lorsqu’il touche un mur porteur, une façade, une canalisation commune ou la destination du lot.
Acheter un bien avec travaux : une opportunité à étudier sérieusement
Un logement à rénover n’est pas nécessairement un mauvais achat. Il peut offrir une véritable liberté d’aménagement et permettre de créer un intérieur adapté à son mode de vie.
La réussite du projet repose cependant sur une vision globale. Avant de vous engager, vous devez connaître :
l’état réel du bien ;
la nature des travaux ;
leur coût prévisionnel ;
les délais nécessaires ;
les autorisations à obtenir ;
les conséquences sur votre financement ;
la marge à conserver pour les imprévus.
L’objectif n’est pas de rechercher un bien absolument parfait. Il s’agit de savoir précisément ce que vous achetez et de vérifier que le projet reste cohérent avec vos moyens, vos compétences et votre calendrier.
Un accompagnement pour votre achat immobilier à Longwy et Longuyon
Vous recherchez une maison, un appartement, un immeuble ou un bien à rénover à Longwy, Longuyon ou dans les communes environnantes ?
Je vous accompagne dans l’analyse de votre projet, l’organisation des visites et l’identification des points nécessitant une vérification. Lorsque cela est nécessaire, je peux également faciliter la mise en relation avec des professionnels afin d’obtenir des informations ou des devis.
Un achat immobilier engage souvent pour plusieurs années. Prendre le temps d’anticiper les travaux permet de sécuriser son budget et d’aborder son projet plus sereinement.
Lucie LE GOUAS
Conseillère immobilier Capifrance
Longwy, Longuyon et alentours
Téléphone : 06 69 67 40 24
E-mail : [email protected]
